MAX ISRAEL
"Nuevo crédito hipotecario sin pago de capital"
30/08/2004

Qué honor que te pidan una idea pensando en el futuro del país, y qué suerte que se te ocurra una. Puede ser aplicada ahora y durante los próximos 80 años. Es una nueva forma de financiar la compra de vivienda, permitiendo que las personas destinen una menor proporción de su ingreso mensual al pago de deuda hipotecaria, liberando recursos para cubrir otras necesidades.

Este crédito permitirá que las familias decidan con más tranquilidad la compra de su vivienda; en la práctica, una parte de la deuda no tendrá pago de capital; con esto, cambiaremos la idea de que todo préstamo debe pagarse, cuando sólo basta saber que existe la capacidad de hacerlo.

Para comprar una vivienda, el monto de deuda necesario se podría separar en dos. El crédito A, por un máximo de hasta el 40% del valor de la propiedad, donde sólo se paguen los intereses y no el capital. Esto último es lo más importante, ya que este producto está pensado para que no exista pago de capital, salvo que se tenga que liquidar la propiedad por incumplimiento del deudor, e incluso así el capital del crédito A podría seguir a la propiedad, si así lo quisiera el nuevo dueño. Es un pasivo muy bien garantizado que sólo requiere mantener los intereses al día. El financiamiento adicional requerido, llamémoslo crédito B, funcionaría con el sistema actual, a través de mutuos o letras hipotecarias.

Es así como el crédito A sería una especie de arriendo de capital en que sólo se pagarían intereses, que idealmente deberían ser mensuales. Su capital se podría pactar a plazos de entre 5 y 10 años, renovables por períodos similares mientras los intereses estén al día. En cada renovación se deberá revisar el valor de la vivienda. Si hubiera una baja relevante en su valor, por ejemplo, superior a un 10%, habría que pagar o financiar con el sistema tradicional el monto necesario para que el crédito A no supere el 40% del valor revisado de la vivienda. Aquí se produciría un incentivo para que la gente cuide y mantenga bien sus casas, evitando lo más posible su pérdida de valor. Chile se vería y viviría mejor.

Como el monto del arriendo de capital o crédito A no podría superar el 40% de la tasación y tendría la primera hipoteca, sería un préstamo de muy bajo riesgo y generaría un bono hipotecario muy bien clasificado, que debiera ser más seguro que una letra hipotecaria y muy atractivo para los inversionistas más conservadores que busquen instrumentos de mediano plazo. El adicional que se requiera financiar con el crédito B, que igualmente no debiera superar el 40% del valor de la vivienda, se haría bajo la fórmula tradicional con la segunda hipoteca.

El nuevo producto probablemente disminuiría la oferta de papeles de largo plazo a doce, quince y veinte años, que hoy son los más usados. Esto generará un beneficio adicional para los clientes, ya que dada una menor oferta, la tasa de largo plazo debería ser más baja.

El análisis del deudor en su origen sería de entera responsabilidad del banco, tal como es hoy. El banco respondería por el total del préstamo frente a los inversionistas; con lo que la venta de los instrumentos que nacen de estos créditos A y B (además de sus hipotecas) estaría garantizada por el banco y él efectuaría los pagos de los vencimientos de cupones o principal, sin perjuicio de que se produzcan sucesivas renovaciones en el caso del crédito A, lo cual generaría un nuevo bono hipotecario en cada renovación y la extinción del anterior.

Si hubiera plusvalía en el valor de la vivienda, ésta sería ganancia neta para el propietario. Es muy probable que esto ocurra habitualmente con las casas debido a la mayor incidencia del terreno en su valor, no así con los departamentos, en que la incidencia del terreno es menor.

Algunos, y con razón, estarán preguntándose qué pasará veinte años después, cuando los otros créditos estén pagados y sólo quede el del arriendo de capital. Este se podrá seguir renovando si se cumple con el pago de intereses y con el pago o financiamiento de la diferencia en caso de haber una baja relevante en el valor de la propiedad. Siempre existirá la posibilidad de “novar” o traspasar a otra persona el crédito A en caso de venta de la propiedad.

Concluyendo, el utilizar financiamiento con arriendo de capital o crédito A, permitiría a las familias liberar parte de su ingreso disponible para otras necesidades, mejorando su calidad de vida. Cada uno tendría la libertad de decidir qué hacer con la diferencia, teniendo igualmente la tranquilidad de ser propietario.

Aquel que arrienda vivienda siempre corre el riesgo de que le pidan la casa, aunque sea un buen arrendatario. El nuevo producto permitiría hacer más propietarios, y haría más transparente y competitivo el mercado de los arriendos, ayudaría a mejorar su arbitraje y sería un referente que haría más fácil la comparación entre arrendar y comprar.

También debiera haber un impacto positivo en la demanda por viviendas a nivel país, con su consiguiente efecto en el crecimiento. El sector inmobiliario y constructoras tendrían más trabajo, generando aumento en el empleo a nivel nacional, que todos sabemos cuánto lo necesitamos. También afectaría la demanda general de bienes y servicios, y ayudaría a alimentar e impulsar un círculo virtuoso, para el bien de Chile.